Q ＆ A

いつ修繕すればいいの？
どんな修繕すればいいの？

一般に、マンション維持管理に係る修繕費は、50年で建設金額の約2倍かかるといわれています。 建物を構成する部品や材料には寿命があり、これは経年と共に劣化し、機能や性能が低下して行きます。
その中には... その建物の立地条件等により機能や性能は一様ではなく、適切な時期に、適切な仕様で、修繕を行うことが必要です。

適切な修繕の時機を逸し、機能が低下したまま放置しておくと、部位によっては、 部品取替といった大きな支障をきたすことになりかねません。 良好な状態を保つためには、建物のどの部分を、いつ、いくらで修繕を行ったらよいか、 という計画を立てることが必要になります。これが修繕計画です。

水漏れの症状がでてからでは遅いのです。水漏れの怖さは、一体どこが水漏れを起こしているのかという 防水の不具合場所の特定が難しいことだけでなく、どんな経路で水が漏れてきているのか、その浸入経路をつかむことが、 極めて困難な点にあります。一度水漏れを起こしてしまうと、解決に大変な労力と時間、費用がかかります。 また、きちんと施工された防水層でも経年劣化は防ぎようがありません。そんなわけで、水漏れの症状が出る前に、 計画的に修繕工事として防水工事を行うのです。

マンション管理組合には、長期的に建物の維持、修繕を行うという大切な役割があります。 また修繕工事実施にあたって、資金不足のため住民から一時金を徴収するというのはできるだけ避けたいものです。 そのためは工事項目のチェックを行うなど定期的に長期修繕計画を見直し、 工事実施のための修繕積立金が妥当かどうか検討することが大切です。

高齢者に優しいということは、子供や妊婦の方、体の不自由な方などすべての人に優しいということを意味します。 そのためのバリアフリー対策として、段差の解消、手すりの設置などを行います。

自転車置き場の入り口に防犯カメラを設置


この工事では、防犯カメラを取り付けると同時に、改良工事として既存のドアに自動ドア装置を取り付け、 自転車置き場への出入りが容易になりました。

例えば、

このように、地震に対してマンションとして備える方法はいろいろあります。
「備えあれば憂いなし。」改良工事のひとつとして取り組んではいかがでしょう。

環境問題にも取り組みたい。
省エネルギーやエコロジーな改修例を教えて？

今どき受水槽は必要？？
直結方式にしたら衛生的で場所も節約できるのに…？

正確には“直結増圧方式”といいます。この方法を用いることで、受水槽が不要になります。 受水槽のメンテナンス費用を削減することができるだけでなく、受水槽に水を溜めないので、衛生面でも安心です。 また、屋外に設置された受水槽を撤去してできた空きスペースは、駐車場や緑地、 集会所などの施設の増設用地として有効利用する事ができます。

給排水管の延命処置・(活水器の取付け）を行います。

よこはま建築監理株式会社の「監理」は


新築工事で定めている建築士法の「監理業務」に修繕工事の慎重な工事監督を行います。

監理とは

建築士法	昭和25年法律第202号 最終改正平成18年6月21日法律92号

建築士法第2条6項「定義」「工事監理」とはその者の責任において工事を設計図書と照合し、 それが設計図書のとうり実施されているかいないかを確認するこという。 同法第21条「その他の業務」建築士は、設計及び工事監理を行うほか、 建築工事契約に関する事務建築工事の指導監督、建築物に関する調査、 鑑定及び建築物に関する法令又は条例の規定に基づく手続きの代理その他の業務を行うことが出来る。 以下略
建築工事の指導監督： 建築工事施工者に対して是正に必要な措置をとることで 建築工事監理業務では無い。

同法25条「業務の報酬」

昭和54年7月10日建設省告示第1206号 改正平成9年3月26日建設省告示第924号

監督とは

建築工事に関しては、工事契約に基づき、発注側の立場で、契約の履行を確実にするために行う、 監視や指示・立会等の行為、場合によっては工事現場の取締を含んで監督と呼ぶ場合がある。

第566条　
1. 売買ノ目的物カ地上権、永小作権、地役権、 留置権又ハ質権ノ目的タル場合ニ於テ買主カ之ヲ知ラサリシトキハ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコト能ハサル場合ニ限リ 買主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得　其他ノ場合ニ於テハ損害賠償ノ請求ノミヲ為スコトヲ得
2. 前項ノ規定ハ売買ノ目的タル不動産ノ為メニ存セリト称セシ地役権カ存セサリシトキ 及ヒ其不動産ニ付キ登記シタル賃貸借アリタル場合ニ之ヲ準用ス
3. 前２項ノ場合ニ於テ契約ノ解除又ハ損害賠償ノ請求ハ買主カ事実ヲ知リタル時ヨリ１年内ニ之ヲ為スコトヲ要ス

第570条
売買ノ目的物ニ隠レタル瑕疵アリタルトキハ第566条ノ規定ヲ準用ス但強制競売ノ場合ハ此限ニ在ラス

(瑕疵担保責任についての特約の制限)

第40条
1. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、 その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法第570条において準用する 同法第566条第３項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、 同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2. 前項の規定に反する特約は、無効とする。

第7章 瑕疵担保責任の特例
（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）

第87条
1. 住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、 請負人は、注文者に引き渡した時から10年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの （次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵）（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。） について、民法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。
2. 前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは無効とする。
3. 第1項の場合における民法第638条第2項の規定の適用については、同項中「前項」とあるの は、 「住宅の品質確保の促進等に関する法律第87条第1項」とする。 （新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）

第88条
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、 その引渡 しの時）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項並びに 同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第1項及び第2項前段中「注文者」とあるのは「買主」 と、同条第1項中「請負人」とあるのは「売主」とする。 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

第1項の場合における民法第566条第3項の規定の適用については、同項中「前2項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第88条第1項」と、 「又ハ」とあるのは「、瑕疵修 補又ハ」とする。 （一時使用目的の住宅の適用除外）

第89条
前2条の規定は、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については、適用しない。 （瑕疵担保責任の期間の伸長等の特例）

第90条
住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第87条第1項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について 同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第88条第1項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について 同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から20年以内とすることができる。

ybell の“ｙ”は、よこはまの“ｙ”。
“bell”は、警鐘を鳴らすという意味です。

何に対して警鐘（bell）を鳴らすのか、とお思いでしょう。これは、「よこはま建築監理株式会社」の設立理念にも通じることです。
今まで、建築の世界は新築主導でした。古くなれば壊して建替えて（スクラップアンドビルド）きたからです。 しかし、これからのサスティナブル（継続）社会においては、修繕して、より長く使うことが求められています。 多くの人が暮らしを営み、かつ資産として継続させていかなければならないマンションでは、なおさらのことです。
ゼロから作り上げる、つまり目に見える部分を順次積み重ねていく新築工事に対して、 前回の工事から経年劣化した場所や箇所を元の機能に回復するのが修繕工事です。 新築と修繕工事では、その設計や工事監理の手法が大きく異なって然るべきです。 しかし、修繕工事という建築の分野は、今やっと手がつけられようとしている分野であり、 新築と異なる課題や問題点がやっと顕在化してきているような状態です。
そこで、「よこはま建築監理株式会社」は“ybell”という、ちょっと大げさな（気恥ずかしい）愛称をあえて掲げることで、 現在の修繕工事や監理のありかたに警鐘を鳴らしつつ、修繕の分野を引っ張っていこうという心構えを現したのです。

「新築」と「修繕」のもっとも大きな違いは、社会的な仕組みにあるといえると思います。
「新築」の場合は、設計・工事は建築士等の資格者が行うことが義務付けられています。 また、建築確認申請を行政に提出する義務があり、行政から確認のお墨付きを受けないと工事はできません。 このように新築建物には、安全と信頼の元で工事を行うことができるような社会的な仕組みができています。
ところが、「修繕」の場合、資格制度が未整備で、驚かれるかもしれませんが、 「修繕」の設計・工事には資格が不要です。しかも、なんらかの事故が起きない限り行政は介在しません。
このように「新築」と「修繕」を取り巻く社会の仕組み自体が大きく異なっているのです。
これは、区分所有者の方々がマンションの財産保全を図るには大変不満足な環境であるといえます。
また、「新築工事」と「修繕工事」「改良工事」では、コンサルタントが行う業務や業務の構成比が異なります。
それぞれの工事の業務の概略図を下図に示します。

「新築工事」と「修繕工事」の異なる点は、

このように、管理組合の良き相談相手となる「修繕や改良」を専門とするコンサルタントの必要性がここにあると言えます。

マンションの修繕工事・改良工事を成功させることは、管理組合にとって最重要課題のひとつですが、 この課題を順調に乗り切るためには、言うまでもなく調査や設計、工事に対する専門的な知識が必要です。 また、管理組合と工事施工者との関係の中に第３者性が存在することも大切なことです。

コンサルタントは、調査・計画・工事監理などに対する専門的知識を有し、 管理組合の利益を守るための利益代表として、修繕・改良工事の計画や工事監理を委託されることで、 管理組合、工事施工者との間に入る第3者機関として機能することになります。

しかし、現在、マンションの修繕・改良工事を行う場合の体制には、いくつかのパターンがあります。 中には、管理組合が工事施工者とのみ契約する場合や、マンションの管理会社が計画や設計、 工事などを行う場合など、コンサルタントという第3者性を持つ存在を介在させていない場合もあります。 それぞれに長所・短所があります。どの体制を組んでいくのがもっとも管理組合（ひいては管理組合員） にとって利益をもたらすのか、見極める必要があるでしょう。